广州市城中村集体物业产权复杂性成因及产业转型发展策略研究,商务网站建设考核方案_网络营销

广州市城中村集体物业产权复杂性成因及产业转型发展策略研究,商务网站建设考核方案

栏目：网络营销发布时间：2025-01-08

【关于作者】窦飞宇，硕士，注册城乡规划师，高级工程师，广州城市更新规划设计院有限公司总经理助理、副总规划师。王金新，硕士，注册测量师、工程师，现 ... 广州市城中村集体物业产权复杂性成因及产业转型发展策略研究

【关于作者】

窦飞宇，硕士，注册城乡规划师，高级工程师，广州城市更新规划设计院有限公司总经理助理、副总规划师。

王金新，硕士，注册测量师、工程师，现就职于广州城市更新规划设计研究院有限公司基础资料测量部。

周玉国，硕士，注册测量师，工程师，广州城市更新规划设计研究院有限公司基础资料测量部副主任。

概括

广州城村集体产权在村集体经济发展和全市产业发展中发挥着重要作用。征地、土地管理等历史遗留问题造成的村集体财产产权复杂，村集体财产建设和经营管理不规范，是村集体产业转型发展面临的主要障碍。文章以广州市为例，分析城中村集体产权复杂性的成因，并以产业转型发展为目标导向。提出加强政府规划统筹协调、细化补偿标准、提供过渡安置用地、资金保障等破解城市问题的思路。钟村集体产权产权复杂性与产业转型发展困境的对策

[关键词] 村集体财产；产权；复杂;工业发展；广州市

[文章编号]1006-0022(2023)05-0131-06

【中国图片分类号】TU982.29

[证件识别码]B

[引用格式]窦飞宇，王进新，周玉国。广州城中村集体产权产业转型发展策略[J].规划者，2023（5）：131-136。

0简介

《中共中央国务院关于全面推进2022年乡村振兴重点工作的意见》提出，推动经济社会平稳健康发展，确保农民收入稳定增长和社会稳定和乡村的宁静。广州村集体土地存量占全市土地存量总面积的54%，是城市生产生活空间的重要载体。广州城中村集体物业拥有大量中小微企业。然而，随着城市发展、区域更新和产业发展，城中村集体属性面临转型挑战。产权不完整、村集体财产管理不规范等引发的多方利益冲突等问题，成为村集体产业转型发展的障碍，造成优质产业流失、产业链断裂。本文以广州市为例，分析村集体产权复杂产权问题的成因，并结合产业转型发展的目标提出解决建议，以期为城市稳定可持续发展做出贡献。经济。

1 广州城中村基本情况

近20年来，广东省第一产业从业人员数量逐年减少，第一产业从业人员占农村从业人员的比重从2000年的56%下降到2020年的37%。由于生产效率的提高，越来越多的农村人口放弃从事第一产业，转而从事第二、三产业。广州市是广东省主要人口流入地区，大量农民工在广州市城中村生产和生活。截至2019年11月，广州有1606个社区、1144个行政村。由于迁村遗留的历史遗留问题，大部分改制后的村庄仍保留村集体经济管理组织。广州还有1813个村庄仍然实行村民自治和农村集体所有制。综合考虑区位、现有建设用地规模、流动人口比重、产业发展等因素，将1104个村庄纳入城中村研究对象。城中村研究对象数量占村庄总数的61%。

广州城中村提供了全市31%的住宅用地，容纳了全市47%的常住人口。广州城市更新工程基础数据调查公布的数据显示，大量农民工居住在区位较好或集体经济较发达的城中村。例如，广州市越秀区西坑村的流动人口占比高达90%，而位于海珠区中部、大布市场附近的丰和村的流动人口则占总人口的90%以上在村庄里。随着城市的快速扩张，政府征用了大量村庄集体土地。村集体发展空间受到挤压，村民经济来源受到限制。这导致村集体利用有限的土地进行集体财产开发。这些集体财产已经成为村民生活的重要组成部分。重要来源。例如，位于广州中心城区的一个村庄，区位条件良好，村里流动人口占比高达85%。村集体经营收入主要来自集体财产租金，户均分红可达85.7万元。

2 广州城中村集体产权现状

2.1 城村土地是产业发展的重要载体

1980年以来，一大批广州“三补一补”企业在农村集体建设用地上成长起来，成为农村集体经济发展的重要支撑和推动广州工业经济发展的重要实体。广州城中村提供了全市13%的工业用地。根据“四标准四实”工作①数据，广州城中村为20.48万家中小微企业、占全市25%的企业、24%的工业园区、1/3的城市提供了发展空间。城市的餐饮、购物、住宿等服务场所都在城中村。

2.2 总体建设条件一般，环境质量较差

目前广州城中村集体产权建设包括村集体经济组织自行建设、市场主体建设、村集体经济组织与市场主体合作建设三种模式。但由于规划建设申报、建设管理等机制不完善，集体产权建设依然存在。手续不齐全。村集体产权用地规模分散，目前建设质量一般。主要建设低强度、高密度的低层厂房空间。建筑形态破旧，整体环境质量较差。部分地区仍存在雨污合流、排水管网陈旧、未接入市政公共污水管网等问题。

2.3当前产业低端、附加值低

广州城中村集体房产主要用于商业和工业。工业门类虽多，但多为初级制造业，附加值低，产出效率低。物业租金收入已成为村集体经济收入的主要来源。存在两种情况：一是在经济发展较好的地区，如海珠区、荔湾区、天河区等地区，村集体主要通过出租房产获得收入，较少形成规模化的商业市场。凉城钟村（如山村茶叶市场、天河石牌村电脑市场、中大布料批发市场、立人洞淘宝村等）；其次，在经济发展一般的地区，如花都区、白云区等地区，村集体通过出租土地或房产获得经济收入。租赁集体房产的用途多为小型、低端劳动密集型产业的工厂、仓库。城中村发展相关产业带来的土地附加值较低。例如，同一地点城中村的私人住宅月租金还不到普通商品房月租金的1/2。

三、城中村集体产权的复杂性

3.1 征地和土地管理带来的问题

3.1.1 历史征地导致土地利用分散

过去，政府或企业征用土地时，存在“扬公抑私”的现象。大多以实施重大基础设施项目为导向，忽视征地对村集体经济的影响，缺乏对村集体经济组织未来发展的规划指导，导致出现以下两种情况：①规模村集体土地减少，造成土地紧缺，迫使村集体经济组织和村民高密度修建高层建筑，其中包括违法违规建设； ②征地分散、不集中，造成国有土地与集体土地之间的“插花”和“三明治”（图1），不同产权土地交错布局。阻碍了土地集约利用，造成国有土地与集体土地相互制约的局面。

图1 广州市某村集体土地与周边国有土地交错布局示意图

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